L’avenir des bureaux du centre-ville de Montréal menacé?

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2 mars 2021

Une nouvelle étude pilotée par Montréal centre-ville et l’Institut de développement urbain (IDU) montre les effets du télétravail sur le centre-ville. Elle constitue aussi un baromètre de l’intérêt des travailleurs pour le travail à distance. Voici les principaux enseignements de l’étude*.

Fin 2020, 70 % des travailleurs du centre-ville de Montréal travaillaient de la maison plus de trois jours par semaine. Sans surprise, le taux général d’inoccupation des tours de bureaux au centre-ville a encore augmenté. Il s’établissait à 12,4 % au quatrième trimestre de 2020, soit 2,6 points supplémentaires par rapport au deuxième trimestre.

La fréquentation du centre-ville en baisse

L’augmentation du nombre de bureaux vides est particulièrement marquée dans les édifices de classe B et C, qui comprennent les immeubles les plus âgés. Ils représentent 40 % de l’offre.

« Cela signifie que les entreprises qui sont dans les immeubles les plus prestigieux résistent mieux à la crise que celles qui sont dans des immeubles meilleur marché et qui sont généralement de petites entreprises ou des entreprises en démarrage. Le taux d’inoccupation est préoccupant pour les gestionnaires immobiliers, puisqu’il affecte la rentabilité des immeubles, mais il est aussi un indicateur de l’impact de la crise sur l’économie », analyse Jean-Marc Fournier, président-directeur général de l’Institut de développement urbain du Québec (IDU), dans le communiqué sur l’étude.

En parallèle des données liées au télétravail, l’étude fournit des renseignements sur la fréquentation du centre-ville. Celle-ci est aussi affaiblie par l’absence de touristes et d’un grand nombre d’étudiants. En effet, le nombre d’étudiants en cours virtuels a explosé dans la dernière année. Dans ce contexte, la situation des commerces est difficile. D’ailleurs, le taux d’inactivité de ceux-ci est resté stable à près de 30 %. Mais l’étude a eu lieu avant la fermeture des commerces non essentiels, le 25 décembre, et l’instauration du couvre-feu, le 9 janvier.

L’attrait du télétravail diminue légèrement

Autre donnée intéressante de l’étude de l’IDU : l’avis des travailleurs sur le télétravail. Si les deux tiers des répondants au sondage affirment vouloir continuer de travailler à distance la majorité du temps après la pandémie, le taux est en baisse de 9 % par rapport au deuxième trimestre de 2020. Une des principales causes est la difficulté à établir des relations. Toutefois, seulement 17 % des répondants considèrent être moins productifs en télétravail et 18 % trouvent que le télétravail nuit à leur créativité.

« La crise a normalisé le télétravail. On se dirige sans doute vers un point d’équilibre bureau-maison qui variera selon les milieux et les circonstances (…) » souligne Glenn Castanheira, directeur général de Montréal centre-ville, dans le communiqué émis par l’IDU.

Des espaces de bureaux à repenser

Le retour au bureau se dessine à l’horizon, mais quand ils y reviendront, les travailleurs seront moins à l’aise que dans le passé dans des bureaux ouverts. Au total, 75 % affirment qu’ils voudront être dans des bureaux fermés ou des cubicules. Bonne nouvelle pour le centre-ville : la moitié des répondants au sondage (51 %) souhaitent retourner y travailler.

L’immobilier résidentiel est aussi touché au centre-ville. Entre les périodes correspondantes de 2019 et 2020, les ventes de copropriétés neuves ont chuté de 53 %. Du côté des reventes, en comparant les quatrièmes trimestres de 2020 et de 2019, on observe une baisse des ventes de 17 %, mais une hausse de 68 % des mises sur le marché.

Quant au taux d’inoccupation des appartements à louer dans l’arrondissement de Ville-Marie (plus particulièrement les studios et les appartements de deux chambres), il a été multiplié par quatre (de 3,1 % à 12,3 %) entre octobre 2019 et octobre 2020, révèle l’étude.

L’état du centre-ville est une étude trimestrielle qui en est à sa deuxième édition.

*Un sondage Web a été réalisé entre le 6 et le 14 janvier 2021 auprès de 1 000 résidents de la région métropolitaine de Montréal. Les questions portaient sur la situation avant le 24 décembre 2020.